Mutui: come e quando chiedere la surroga

Mai così bassi. I tassi d'interesse sono in caduta libera e con l'inizio della nuova fase del Quantitative Easingvoluto fortemente dal Presidente dell Bce Mario Draghi il costo del denaro è destinato a cambiare e, pertanto, le condizioni del mutuo sulla propria casa non possono che migliorare.

Perché conviene chiedere la surroga

In parole povere, viste le condizione macroeconomiche dell'Eurozona è tempo di prendere il proprio contratto del mutuo sulla casa e pensare seriamente a una surroga. Cambiare banca o modificare le condizioni del mutuo (grazie alla legge Bersani del 2007) è gratuito e non comporta penali e con un po' di attenzione alle condizioni del mercato questo è il momento perfetto per ridurre i tassi ipotecari e con questa riduzione arrivare persino ad accorciare la durata del mutuo di 4 o 5 anni. Ecco come.

Nelle ultime settimane sia Euribor sia Eurisis si sono abbassati e - con la mossa di Draghi - continueranno a farlo ancora per un po'. In questo momento, calcolatrice alla mano, è quindi possibile ottenere un mutuo a tasso fisso anche sotto l’1% e un variabile intorno allo 0,5%. 

Cosa fare per richiedere la surroga

La surroga è un'operazione che deve avvenire per lo più a costo zero per chi la richiede. Ci sono cose che si possono modificare nel nuovo muto ed altre che invece devono rimanere identiche. Il mutuo surrogato deve avere gli stessi richiedenti dell'originario, con lo stesso capitale residuo. La durata e la tipologia di tesso (variabile, fisso o misto) si possono invece rinegoziare.

La prima mossa da fare se ci si rende conto che si stanno pagando più interessi del dovuto è rivolgersi a un broker finanziario o a un esperto del settore e chiedere di controllare le offerte di mutui per surroga ai fine verificare se esistano istituti bancari che garantiscono condizioni migliori di quelle offerte dal proprio istituto di credito.

Il parametro di cui tener conto non è né lo spread, né il Tan (Tasso annuo di interesse nominale), ma il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) perché a differenza del Tan è più completo dato che ingloba anche tutti gli altri costi (oltre agli interessi) eventuali dell’operazione.

A questo punto il passo successivo da fare è quello di rivolgersi all'istituto di credito dove si ha il mutuo e comunicare l'intenzione di avvalersi del diritto di surroga e quindi di cambiare banca portandosi dietro il mutuo a meno che l'istituto in questione non scelga di rinegoziare le condizioni del mutuo. Il più delle volte la banca, pur di non perdere il cliente, preferisce rinegoziare permettendo al correntista di uscirne vincitore a mani basse senza troppa fatica e pratiche da sbrigare. 

Come scegliere la banca

In caso però la propria banca non volesse rinegoziare (non è obbligata a farlo) non resta che contattare la nuova banca e iniziare le pratiche. E' sempre preferibile farsi fare più di un preventivo e il consiglio è quello di scegliere un isitituto a che non obblighi il cliente ad aprirsi un conto corrente in filiale perché questo determinerebbe costi aggiuntivi.

Altri costi che potrebbero cadere sulle spalle di chi chiede la surroga sono legati alle pratiche ad esempio del tecnico che viene a valutare lo stato dell'immobile, pratica che può arrivare a costare anche 300 euro. Alcuni istituti fanno anticipare la cifra al cliente per poi rimborsarla in un secondo momento, per altre invece si tratta di un costo a carico del richiedente.

E' bene, inoltre, chiedere il congelamento del preventivo in modo che venga garantita la continuità dei tassi favorevoli per evitare che improvvise impennate rialzino i tassi vanificando l'intera operazione di surroga.

Non tutte le banche però si comportano alla stessa maniera: alcune consentono la surroga solo se il mutuo ha almeno un anno di vita alle sue spalle.

Altre non consentono surroghe "consecutive" anche se la legge Bersani a cui la surroga fa riferimento, non pone limiti numerici al numero di sorroghe.