Come fare per comprare casa senza agenzia

Prudenza, una buona dose di pazienza e, soprattutto, sensibilità per le nuove tecnologie. Sono le tre virtù indispensabili per comprare o vendere casa da soli, senza passare attraverso l’agente immobiliare.

Chi decide di farlo, infatti, è assai probabile che dovrà barcamenarsi tra potenziali clienti o venditori, il notaio, l’Agenzia del territorio, l'ufficio tecnico del comune e professionisti di vario tipo (tecnici, ingegneri, architetti ecc.) per una corretta valutazione dell’immobile.

Anche per questo ci si rivolge, in genere, ad una agenzia che però comporta il pagamento di una "tassa" che va in media dal 3%, per chi compra, al 2% per chi vende. E' il prezzo che si paga per evitare le fatiche del fai - da - te.

E non è poco: per un appartamento venduto a 200 mila euro, l’agente si mette in tasca 10 mila euro in commissioni, cioè il valore di una utilitaria. E non è detto che il servizio sia poi sempre soddisfacente.

Basta leggersi una recente indagine di Altroconsumo (qui la ricerca): a un intervistato su quattro l'agente avrebbe nascosto difetti non evidenti della casa comprata.

Così, se si vuole tenere per sé anche questa cifra, occorre rimboccarsi le maniche e... accendere il computer. Perché il web negli ultimi anni aiuta. E molto. Anzitutto, partiamo dalle dritte delle associazioni dei consumatori che riassumiamo qui sotto in breve.

Cosa fare prima di iniziare la compravendita
Affidarsi a un notaio: fare per conto proprio qualche controllo preliminare e, successivamente, affidare un incarico al notaio per i controlli di legge (sulla proprietà) e l’atto di compravendita.

Controllare lo stato dell'immobile: chiedere al venditore tutta la documentazione sulla casa e poi fare i controlli catastali e ipotecari online presso il sito dell’Agenzia del territorio e all’ufficio tecnico del Comune per verificare la conformità urbanistica dell’immobile.

Cosa chiedere e a chi
Al proprietario: gli estremi dell’immobile, lo stato degli impianti e le eventuali certificazioni di conformità, l’attestato di certificazione energetica. Anche il preventivo e consuntivo della gestione condominiale, l’ultima delibera assembleare e la situazione delle spese condominiali, per controllare che non ci siano debiti arretrati.

All’agenzia del territorio: visura catastale, per verificare chi è il vero proprietario della casa, o se ci sono più proprietari, e la rendita catastale. Bisogna fare l’ispezione ipotecaria degli ultimi 20 anni per verificare trascrizioni degli atti di trasferimento o costituzione di diritti e vincoli sulla casa (usufrutto, pignoramenti, ipoteche ecc.).

All’ufficio tecnico del Comune: verificare se ci sono domande di condono, se c’è la licenza o concessione edilizia, l’abitabilità e agibilità.

Come trovare casa online (e non solo)
Sul web, inoltre, sono presenti alcuni siti italiani e stranieri che ci aiutano ad affinare la ricerca di immobili. Eccone alcuni:

Casetraprivati.it
Nato nel 2001, è un sito gratuito e senza agenzie immobiliari che incrocia domanda e offerta, permettendo di accedere agli annunci immobiliari e di contattare l'inserzionista tramite mail. Per registrarsi bisogna dichiarare di non essere un operatore o un'agenzia immobiliare.

Casanoi.it
Più che un sito è una web app, che applica i modelli dell’intelligenza artificiale al settore immobiliare, creando un mercato autonomo e indipendente dagli intermediari grazie al “filtro anti agenzie”: in pratica, permette di pubblicare annunci di ricerca o il proprio immobile su una mappa geografica interattiva, indicando caratteristiche richieste e budget a disposizione, con la possibilità di dialogare con i potenziali clienti tramite i social network. Sono previsti (a pagamento) anche servizi tecnici per verificare e aggiornare i documenti: visure, planimetrie, rendita, certificazione energetica ecc.

All’estero
Nei paesi anglosassoni con il Common law, la compravendita tra privati non è permessa dalla legge. In Germania, invece, dove l'acquirente paga in media una commissione del 7%, sono presenti vari siti per privati. Tra i più cliccati zweitehan.de

Aste giudiziarie
Un'altra via per trovare casa dribblando l’agenzia è il tribunale, partecipando alle aste giudiziarie (per farsi una rapida panoramica si può consultare il sito asteimmobili.it ). Non è facile, però: bisogna versare una caparra del 10% sulla base d'asta ed essere pronti a pagare l'intero importo entro 60 giorni dall'aggiudicazione.

Per chi non avesse a disposizione cash immediato, da alcuni anni si può chiedere a un mutuo "ad hoc": il prestito deve essere chiesto un mese prima dell'asta e viene erogato solo se il richiedente si aggiudica la casa. In caso contrario si pagano solo le spese di istruttoria (circa 100 euro).