Effetto Covid: cambia la mappa dell'immobiliare di lusso

L'effetto Covid si fa sentire anche nel settore immobiliare. Cambia la domanda e si modifica l'offerta con una maggiore attenzione della clientela verso l'acquisto di immobili più ampi del consueto dove poter sfruttare le possibilità date dallo smart working e spazi esterni in grado di offrire spiragli d'aria e di verde in caso di lockdown.

Nuove tendenze per l'immobiliare di lusso

La tendenza è generalizzata, ma si fa sentire maggiormente nel settore del lusso e del prime come sottolinea nel suo report periodico Engel & Völkers, Gruppo leader nel settore dell'immobiliare del pregio. Nel primo semestre 2020 dai dati elaborati in collaborazione di Nomisma emerge che oltre al trend della domanda nel mercato del lusso è anche cambiato quello delle offerte di affitti short term. "Nel post Covid – ha dichiarato Alberto Cogliati, Direttore Commerciale di Engel & Völkers per l'Italia - stiamo assistendo allo sviluppo di nuovi trend, relativi al mercato e non solo. Negli ultimi tre anni, il 15% degli italiani ha investito nell'acquisto di immobili da inserire nella sharing economy tanto che ad oggi, in Italia, ci sono oltre 900 mila soluzioni abitative destinate al B&B. A seguito dell'emergenza pandemica, i proprietari di questo tipo di immobili stanno apportando modifiche al contratto di locazione, immettendo nuovamente le loro proprietà nel mercato ortodosso del real estate di pregio".

Meno clienti, ma più esigenti, dunque, rappresentano l'orizzonte per il mercato immobiliare del prossimo anno che da Milano a Roma disegna la mappa di un Paese dove reggono i prezzi del settore luxory che si adegua all'effetto Covid.

Si fugge dal centro della città a favore di zone più discrete e tranquille e si cercano case da sogno per eventuali nuove quarantene investendo anche di più per quei desiderata che fino ad oggi restavano nell'orizzonte del possibile. La velocità della ripresa, secondo gli esperti di Engel & Völkers dipenderà dalla costanza della domanda e dagli investimenti che verranno fatti nel decoro urbano e nell'immobile di lusso.

Il caso Milano

Per quanto riguarda Milano, secondo il Market Report di Engel & Völkers e Nomisma il mercato della locazione è quello che più ha risentito dell'effetto Covid. Da questo punto di vista, si teme un'ulteriore flessione dei canoni di locazione, come pure dei contratti stipulati. La ripresa del mercato, ora è legata alla ripartenza del turismo, degli eventi business e dell'università. In particolare, nel comparto locativo, l'immissione sul mercato ordinario di immobili prima destinati allo short term potrebbe deprimere ulteriormente nei prossimi mesi i canoni di locazione e, di conseguenza, le performance dell'investimento lato owner.

Nel primo semestre 2020 le quotazioni d'acquisto, invece, mostrano una sostanziale tenuta in tutte le zone rispetto al semestre precedente. Il range dei prezzi medi va da 8-15 mila euro/mq, per gli immobili ristrutturati al nuovo, e da 6-9.500 euro/mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni top arrivano a 18 mila euro/mq circa nel Quadrilatero e a Brera, e a 16-17 mila euro/mq in San Babila e Castello Foro Bonaparte. Anche nella zona Ovest di Milano i prezzi registrano una sostanziale tenuta, con quotazioni medie che vanno da 5.100 a 7.400 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 3.700 a 5.500 euro/mq per quelli da ristrutturare. Si posizionano fuori range le quotazioni di City Life, stabili e comprese tra 6.800-11.200 euro/mq e, nella fascia inferiore, quelle di Gambara e San Siro, comprese tra 3.500-5.000 circa. Nella zona est, i valori di compravendita sono compresi nel range 5.400-7.500 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo. I prezzi medi dell'area nord, infine, si attestano tra i 5.900 e i 10.100 euro al mq, con quotazioni top a Porta Nuova (17.500 euro/mq) e nell'area di XXV Aprile, Corso Como e Stazione Garibaldi, dove si registra un prezzo medio massimo significativo, pari a 10.200 euro/mq.

A Roma cambia la mappa della città

A Roma, invece, la ripresa ha iniziato a farsi sentire già da maggio dove si è sviluppata la tendenza ad esigere soluzioni abitative diverse, influenzate dall'esperienza di una permanenza forzata per un lungo periodo dentro la propria abitazione.

In questo senso sta cambiando la mappa della capitale. Se fino al pre Covid il fulcro della domanda era legata al centro storico e alle zone di Parioli, oggi i romani preferiscono i colli e le aree alternative al cuore della metropoli, più tranquille e con spazi verdi.

Per quanto riguarda le quotazioni nel centro storico il range dei prezzi medi è molto ampio in funzione di location, stato di manutenzione e vicinanza ai punti di maggiore interesse. Per le abitazioni ristrutturate, il range è compreso tra 4.000 (nei rioni Castro Pretorio, Testaccio, Esquilino e Portuense) e 11.000 euro/mq, in relazione alla posizione. Nelle aree esterne al centro storico, invece, i prezzi medi per le abitazioni ristrutturate oscillano i 3.000 euro/mq del quartiere Trionfale-Vaticano e i 7.200 euro dei Parioli. In generale i canoni possono dirsi stazionari rispetto al secondo semestre 2019.