Tassi ai minimi storici (e resteranno così a lungo). Buona liquidità a disposizione delle banche. Condizioni favorevoli sul mercato immobiliare. Il Covid ha accentuato quella che era una tendenza già visibile nel 2019: i mutui non sono mai stati così vantaggiosi come oggi. Muoversi in un mercato così ampio però non è facile. I dati economici ed i consigli degli esperti.
Il Covid fa volare i mutui
Potrebbe sembrare un paradosso. Eppure, nel pieno della crisi economica determinata dal Covid-19, il mercato dei mutui nel 2020 ha preso il volo. Complici, sicuramente, tassi che si sono mantenuti ai minimi da diversi mesi.
Chi, dunque, aveva pensato a una diminuzione dei volumi dei mutui ha preso letteralmente un abbaglio.
Il primo trimestre dell'anno, così come il secondo, ha portato in dote una netta crescita del mercato, portando così i volumi delle erogazioni semestrali a 25,2 miliardi di euro con una crescita rispetto al 2019 di +9,8%.
Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l'acquisto dell'abitazione per 12,9 miliardi di euro nel secondo trimestre 2020, un valore in crescita del 9,7% rispetto al 2019, per un controvalore di oltre 1.140 miliardi di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report "Banche e Istituzioni finanziarie – II trimestre 2020" pubblicato da Banca d'Italia alla fine di Settembre 2020.
A questi livelli, non stupisce che gli italiani si siano fiondati a chiedere la surroga del mutuo con la speranza di risparmiare sulla rata mensile.
Nel secondo trimestre 2020 sono cresciute oltre ogni limite le operazioni di surroga e sostituzione: +243% rispetto al pari periodo del 2019.
Oltre al notevole risparmio, inoltre, gli italiani non si sono fatti scappare la possibilità di avere un mutuo a tasso fisso a livelli che un tempo non sarebbero stati possibili nemmeno per un tasso variabile.
Così le operazioni di passaggio a tasso fisso sono letteralmente esplose generando quasi 4,9 miliardi di volumi erogati dalle banche con una crescita del +218% rispetto al primo semestre del 2019.
Non solo, anche il numero di richieste per accendere un mutuo si è mostrato in linea con i valori pre-Covid-19.
Secondo i dati interni di Kìron Partner, l'andamento dei contratti di mediazione è stato positivo con circa 3.000 contratti registrati a settembre 2020, in linea con i dati precedenti alla pandemia.
Dando uno sguardo agli indici che contribuiscono ai prezzi dei mutui, si capisce perché.
L'Euribor (indicizzazione mutui a tasso variabile) a tre mesi è oggi è a -0,53%. L'Eurirs (indicizzazione mutui a tasso fisso) ora è pari a 0,01%.
Sul totale dei mutui italiani, dunque, i prodotti a tasso fisso sono passati nel primo semestre 2020 dal 61% all'83,4%. In parole povere, oggi 8 italiani su 10 hanno un prodotto a tasso fisso, prima erano 6 su dieci.
Rispetto al 2019 c'è un forte incremento dei prodotti a tasso fisso: siamo passati da 61% all'83,4% nel primo semestre del 2020, complice i tassi bassi e la situazione generale economica che spinge le famiglie a scegliere prodotti meno rischiosi. Il tasso variabile passa dal 21% dello scorso anno al 10,4% della prima parte del 2020. Rimangono sostanzialmente stabili quelli a tasso misto e prodotti con il cap, quelli, cioè, che non possono salire sopra una certa soglia.
A livello nazionale la durata media del mutuo nel 2020 è stata di 24,7 anni, in leggera diminuzione rispetto a un anno fa. Segmentando per fasce di durata, si nota che il 71,9% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni e il 27,9% si colloca nella fascia 10-20 anni, mentre i prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,1% del totale a causa dei costi elevati.
Nel primo semestre 2020 l'importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato di 113.902 euro, in lieve aumento rispetto al 2019.
L'età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2020 è di circa 40 anni (39,9), con una concentrazione nella fascia 18-44 anni che rappresenta il 58,8%.
"Il mercato dei mutui alla famiglia in Italia ha tenuto, nonostante l'emergenza sanitaria mondiale legata al Coronavirus", spiega Renato Landoni, presidente di Kìron Partner, società di mediazione creditizia del gruppo Tecnocasa. "Il 2019 si è chiuso con poco meno di 49 miliardi di euro e il 2020 resta comunque in linea con questi valori. Attualmente, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti ed i tassi dei mutui ancora molto bassi, permangono interessanti opportunità per il mercato immobiliare, sia per chi vuole comprare a scopo abitativi, sia per chi opta per l'investimento".
Mutui, le migliori offerte del mercato
Sebbene sia chiaro a tutti che i tassi bassi abbiano favorito il mercato dei mutui anche in questo difficile 2020, è chiaro che sapersi districare tra le mille offerte in circolazione possa non essere un gioco da ragazzi.
Se possibile, il consiglio è di tenersi il più possibile al di sotto del 50% del valore dell'immobile, quando si chiede un mutuo. Se la mia casa vale 200.000 euro, un mutuo conveniente non dovrà superare i 100.000 euro di richiesta.
Come si può vedere dallo studio realizzato da Facile.it per Panorama, Il taeg (tasso annuo effettivo globale), può variare molto e le spese sul mutuo possono diventare molto salate. In compenso, appare chiaro che oggi la differenza tra tasso variabile e fisso sia a dir poco risicata, se non nulla.
Nel caso di un immobile del valore di 180.000 euro per cui si chieda un mutuo di 126.000 euro pari al 70% del totale, ad esempio, il rischio è persino di pagare di più per un prodotto a tasso variabile rispetto a uno a tasso fisso.
Stando alle simulazioni di Facile.it, chi cerca mutuo a tasso fisso a 25 anni si ritroverà a pagare l'1,04% offerto da Banco Bpm (466 euro al mese, l'offerta migliore al momento) contro lo 0,72% proposto da Banca Carige per un tasso variabile (449,63 euro al mese).
L'attenzione è dunque d'obbligo. Ci sono offerte a tasso variabile che costano più dell'1,04% (migliore offerta per il fisso) arrivando a costare l'1,58% (CheBanca!), 1,26% (Ubi Banca), 1,22% (IW Bank Private Investments), Deutsche Bank (1,12%), Bper Banca (1,07%) e Banco Bpm (1,05%).
Anche alzando l'asticella e chiedendo 155.000 euro a 20 anni su una casa da 320.000 euro il ritornello non cambia. I costi di un prodotto a tasso fisso partono da un taeg dello 0,6% (Credem) per arrivare al massimo intorno all'1,06% (Intesa Sanpaolo).
Volendo dunque tirare le somme, oggi un prodotto a tasso fisso costa da un minimo dello 0,6% fino a un massimo dell'1,4%, valori ritenuti impensabili fino a pochi anni fa.
Nel caso del variabile, i valori sono solo leggermente più bassi (e non in tutti i casi). In questo caso si può pagare da un minimo dello 0,5% fino anche a valori più alti dell'1,5% e quindi più salati di un prodotto a tasso variabile.
Ivano Cresto (Facile.it): “Tasso fisso scelta vincente»
Ivano Cresto
(Uff. Stampa Facile.it)
Ivano Cresto, responsabile della Business Unit Mutui di Facile.it, non ha dubbi. Con i valori attuali, scegliere un prodotto a tasso fisso è quasi una scelta obbligata. Anche perché gli indici a cui fanno riferimento i mutui resteranno bassi ancora per un po'.
Come mai i mutui sono tanto bassi in questo momento?
La crisi economica che abbiamo vissuto e stiamo tuttora attraversando ha spinto le banche centrali ad abbassare notevolmente i tassi di riferimento e, anche, a stampare moneta per incentivare le banche a finanziare l'economia reale; azioni che, numeri alla mano, hanno funzionato ed i tassi si sono ridotti moltissimo, mantenendosi per lungo tempo a livelli piuttosto bassi. Questo ha consentito ad un ampio numero di famiglie italiane di affrontare l'acquisto della casa o, se già avevano in corso un mutuo, di surrogarlo ottenendo condizioni migliori rispetto a quelle disponibili quando hanno sottoscritto il primo contratto.
I tassi sono destinati a rimanere bassi o saliranno?
Come abbiamo detto prima i tassi sono scesi come effetto di azioni legate ad una crisi economica ancora in corso, soprattutto in virtù degli effetti che la pandemia Covid sta avendo sulle economie delle nazioni; tutto ciò premesso è ragionevole ipotizzare che si mantengano su livelli piuttosto bassi anche per i prossimi anni.
Oggi meglio un mutuo a tasso fisso o variabile?
Viste le attuali condizioni dei tassi di interesse applicati ai mutui è innegabile che il fisso sia molto competitivo, prova ne sia il fatto che, in questo particolare momento storico, più del 90% dei mutui viene fatto a tasso fisso. Si tratta di una scelta giusta nella maggior parte dei casi, visto che consente al mutuatario di godere di questi vantaggi per moltissimi anni.
Sono convenienti le soluzioni intermedie come quelle con il cap o quelle per cui è possibile cambiare da fisso o variabile in corsa?
I prodotti in questione sono per definizione più complessi rispetto al tasso fisso o al tasso variabile. Per dare una risposta bisogna necessariamente conoscere le condizioni del contratto e le esigenze del cliente. In generale sono prodotti che richiedono una componente consulenziale maggiore e che si addicono a una clientela le cui esigenze sono più sofisticate da un punto di vista finanziario.
Cosa bisogna tenere d'occhio quando si deve scegliere un mutuo?
L'elemento più importante da valutare è la sostenibilità della rata. È fondamentale scegliere un mutuo la cui rata sia affrontabile con serenità. Il consiglio è quello di partire dal considerare quale sia il budget a nostra disposizione e scegliere la casa di conseguenza. Per fare una corretta valutazione della propria capacità di mutuatario ci si può servire di servizi estremamente accurati e gratuiti come quello che noi stessi offriamo attraverso il comparatore o nei Facile.it Store. Meglio sapere da subito come muoversi per non fare il passo più lungo della gamba o commettere errori che possono portarci ad un rifiuto da parte della banca.
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