Nel 2023 sono calate le transazioni, ma non per l’acquisto di mono e bilocali. Una tendenza che, in virtù di un decreto, si consoliderà anche in futuro.
Durante il Covid qualche analista immobiliare aveva azzardato la previsione che il mercato sarebbe cambiato, che il lockdown avrebbe segnato la fine dei monolocali e l’esplosione della domanda per abitazioni più grandi. In realtà, alla luce dei dati recenti, si trattava soltanto di aspirazioni probabilmente stimolate dalla reclusione forzata e prolungata e quindi dal desiderio di ampi spazi. Ma chiusa quella fase si è tornati alla normalità di doversi confrontare con redditi e risparmi che non consentono grandi metrature ma anche con un mercato, per chi vede nel «real estate» una forma di investimento, orientato ai tagli piccoli.
Monolocali e bilocali, soprattutto per le giovani coppie, i single, i professionisti in trasferta per lavoro e gli studenti, continuano a essere la soluzione più gettonata. Inoltre, sono quelli che più si adattano a essere trasformati in b&b o case vacanza grazie agli affitti brevi. La conferma viene dall’ultimo rapporto dell’Agenzia delle entrate sul settore residenziale da cui emerge che proprio il mercato delle mini-case si sta conquistando un posto non marginale anche se la metratura media è ancora richiesta. Nel 2023 le abitazioni che hanno avuto un maggior dinamismo nelle compravendite sono state quelle con superficie compresa tra 50 e 85 metri quadri: 221 mila, ovvero il 31 per cento del totale. Quasi 188 mila acquisti hanno riguardato le abitazioni tra 85 e 115 metri quadri e il 17 per cento quelle oltre 145 metri quadri.
La domanda più alta di tagli piccoli è stata rilevata nei Comuni del Centro Italia (33 per cento) e del Nord-ovest (42 per cento). Dal rapporto emerge anche che la contrazione del mercato ha colpito soprattutto le abitazioni di oltre 85 metri quadri, mentre i piccoli appartamenti ne hanno risentito di meno. In base ai dati esaminati dall’Osservatorio immobiliare nazionale Fiaip elaborati con Enea e I-Com, nel 2023 le vendite di monolocali sono quintuplicate rispetto al 2022, mentre quelle dei bilocali sono salite del 64 per cento e la maggior parte soprattutto per un investimento. Fiaip conferma che questa tipologia ha avuto un forte richiamo nelle città in particolare in relazione alle locazioni per studenti, lavoratori fuori sede o agli affitti turistici, triplicati negli ultimi sei anni in virtù dell’elevata redditività e dell’assenza di rischi di morosità e di rientro in possesso del bene.
Zappyrent, piattaforma di affitti a medio‑lungo termine, ha rilevato che a Milano il 40 per cento delle preferenze per le locazioni va ai mini-appartamenti, fra i 30 e i 60 metri quadri, mentre le micro-case, con un’estensione inferiore a 30 metri quadri sono preferite da circa il 3,6 per cento. A livello nazionale il 42,3 per cento dei locatari si focalizza su una metratura compresa tra i 60 e i 100 metri quadri, mentre il 31,3 per cento sceglie appartamenti di taglio medio-piccolo. Ed è proprio alle potenzialità di questo segmento immobiliare che guardano il decreto Salva Casa, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, e gli emendamenti di integrazione del provvedimento, voluti dal ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini. Il complesso delle norme interessa una rete di difformità esistenti alla data del 24 maggio e nel contempo rende più appetibili i piccoli tagli. A cominciare dalla possibilità di sanare le irregolarità con limiti inversamente proporzionali alla superficie dell’immobile: 2 per cento per un’estensione superiore a 500 metri quadrati; 3 per cento tra 300 e 500 metri; 4 per cento per metrature tra 100 e 300 metri e 5 per cento per superficie inferiore a 100 metri quadri.
Se nella planimetria della casa non compare un muro interno oppure una camera è più ampia del progetto originale, adesso si può regolarizzare più facilmente. Poi si semplifica il cambio di destinazione d’uso, per esempio da abitazione a ufficio. L’obiettivo, come indicato da Salvini, è rimuovere gli ostacoli che rendono difficoltoso vendere un immobile che ha qualcosa fuori posto, anche perché in questi casi c’è il rischio che il compratore chieda l’annullamento del contratto oppure un risarcimento. È stato ammorbidito il principio della doppia conformità cui si potrà rimediare dimostrando, per esempio, che una tettoia rispetta le norme attuali senza dover più provare che non si infrangono anche le regole esistenti quando era stata avviata la costruzione. Un altro ostacolo burocratico rimosso è quello sui tempi lunghi per l’accettazione della sanatoria. Questa si intende accettata, se il Comune non risponde entro 45 giorni dalla richiesta di regolarizzazione. Altre norme a favore dei mini-alloggi proposte dalla Lega per ampliare la portata del Salva Casa, riguardano l’abbassamento del limite di metri quadrati ritenuti abitabili, e la possibilità di poter cambiare la destinazione d’uso di un locale posto al piano terra per ricavarne un’abitazione, come sollecitato in particolare dai piccoli Comuni e dai borghi storici.
I micro-appartamenti saranno abitabili già da 20 metri quadrati, dagli attuali 28 per una persona e a 28 per due, dai 38 di oggi. Per l’altezza dei soffitti, l’obiettivo è passare dal minimo di 2,70 metri a 2,40 come già consentito per corridoi e bagni. Ciò significa che mansarde, ex lavatoi e seminterrati potranno essere messi sul mercato come residenza. Le nuove tolleranze saranno estese anche agli immobili futuri «per garantire un trattamento uniforme per tutti gli interventi edilizi». Modifiche riguarderanno poi la verifica in loco dei lavori per evitare che, una volta ottenuto un certificato di agibilità e abitabilità, nessuno possa rilevare difformità successivamente. Limiti saranno posti al potere sostitutivo delle Regioni, che oggi possono annullare il rilascio del titolo edilizio dei Comuni anche dopo 10 anni.
Questo pacchetto di misure sembra tagliato su misura per la domanda attuale del mercato che chiede piccoli tagli a uso di chi ha poche disponibilità economiche o vuole fare un investimento. L’obiettivo, come ha sottolineato Salvini, sarà «l’ampliamento dell’offerta abitativa e, auspicabilmente, anche una riduzione del costo degli affitti». Per Gualtiero Tamburini, senior advisor di Nomisma ed esperto di mercato immobiliare, «vanno bene tutte le iniziative che intercettano le dinamiche del mercato e snelliscono le norme. Ci sono troppi vincoli, spesso insensati e superati che ostacolano il dinamismo del settore. Quindi se si possono facilmente trasformare le destinazioni d’uso da ufficio a casa, da deposito a negozio e viceversa, se le mansarde possono diventare mini.alloggi, consentendo quindi l’abitabilità dei piccoli tagli, il mercato non può che avvantaggiarsene. L’immobiliare è stato fermo per troppo tempo e, in un Paese come l’Italia che ha una tradizione di questo tipo di investimento, non è una buona cosa. Ben venga una sferzata». La scommessa adesso sono i prezzi. Riusciranno le norme appena approvate a sgonfiare la bolla dei rialzi? Più locali sul mercato potrebbero fare un miracolo a vantaggio anche di chi vuole mettere su famiglia.