Basta affitti brevi, meglio l'inquilino fisso

Sono mesi che su Facebook, è un pianto continuo. «Zero prenotazioni per marzo a Napoli e da voi com’è la situazione?» chiede il proprietario di una casa vacanza sulla piattaforma Host Airbnb Booking, aprendo una diga di lamentele. «Marzo fiacco a Firenze, solo quattro giorni»; «Niente di niente»; «Troppa calma»; «Io qualche cosa per il 25 aprile ma non abbasso i prezzi altrimenti non rientro con le spese»; «Io piuttosto chiudo ma non abbasso il canone». Infine, un proprietario sintetizza così: «Signori, la pacchia è finita». Molti accusano le nuove regole, l’eccesso di burocrazia che impone di rivolgersi ad agenzie specializzate da pagare «pronta cassa».

Ma si è davvero sgonfiata la bolla delle case vacanza o è solo un fenomeno stagionale? Certo è che se per fare dei guadagni bisogna aspettare aprile tra utenze, costi d’agenzia, i guadagni a fine anno rischiano di essere risicati. E sono sempre più numerosi i proprietari d’immobili che si chiedono se davvero il gioco valga la candela, tra tasse, commissioni, costi di pulizia, riparazioni degli inevitabili danni e la casa vuota per lunghi periodi.

Che sia in atto un cambiamento emerge da una rilevazione del centro studi di Tecnocasa per cui si assiste a una riscoperta del canone concordato che è aumentato nella prima parte del 2024, passando da 30,1 al 30,3 per cento. Un incremento lieve, ma tale da far pensare a un’inversione di tendenza confermato anche da un sondaggio condotto da Wikicasa e DokiCasa: oltre il 70 per cento dei proprietari sembrerebbe disposto a lasciare il canone libero. A Roma e Napoli, rileva Tecnocasa, il concordato va per la maggiore con il 65 per cento delle preferenze nella Capitale e il 47,8 per cento dei contratti nel capoluogo campano.

A Milano, invece, prevale ancora il contratto a canone libero, tutti gli indicatori però danno il concordato in forte crescita. I tecnici di Tecnocasa hanno rilevato che sono sempre più numerosi i proprietari che nel capoluogo lombardo tornano a praticare gli affitti tradizionali, optando in particolar modo per il contratto transitorio. Nel luglio 2023, il Comune ha introdotto notevoli miglioramenti al canone concordato e così le locazioni con questa formula sono passate da 1.922 (3,71 per cento del totale) del 2022 a tremila nei primi tre trimestri del 2024 (8,18 per cento), con un totale previsto che si aggira intorno alle 4.200 unità, registrando un +118 per cento in soli due anni.Il sito Inside Airbnb offre uno scenario più dettagliato confrontando i dati da dicembre 2023 allo stesso mese del 2024: in un anno, un alloggio su dieci è scomparso dagli affitti brevi.

L’impatto sui prezzi si è fatto sentire. Nel 2023 si trovava casa su Airbnb a 164 euro al giorno, ora bisogna pagare almeno 174 euro. Ma questo non vuol dire grandi guadagni per i proprietari. Tre mesi fa la piattaforma offriva a Milano 22.627 alloggi in affitto breve, mentre un anno prima erano 24.936, con un calo del 9,3 per cento, pari a 2.309 case in meno. Si può pensare che alcuni forse si sono affidati ad altri canali, ma i numeri inducono comunque a una riflessione. Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, afferma che è presto per trarre conclusioni. «Le rilevazioni sono contrastanti. Alcuni sondaggi dicono che a Roma gli affitti brevi continuano crescere trainati dal Gubileo. E comunque» sottolinea l’esperto «bisogna aspettare Pasqua, quando ci sarà il ponte più lungo della storia, per fare un bilancio. Al momento sembra che, almeno nella Capitale, si continui a puntare sulle locazioni turistiche. Con la primavera arriveranno i grandi flussi di visitatori e tanti americani». Il concordato offre il vantaggio della tassazione agevolata con cedolare secca al 10 per cento e uno sconto sull’Imu del 25 per cento. Viene giudicato conveniente se il canone è almeno pari all’85 per cento di quello che si potrebbe incassare con l’affitto a libero mercato.

Tecnocasa segnala anche un aumento dei contratti a canone transitorio che ora si attestano intorno al 26,2 per cento dal 25,4 per cento di un anno fa. Questa è una formula che non prevede un tetto al canone, come per il concordato, ed espone meno ai rischi di morosità come le formule tradizionali. Secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, a Roma nel terzo trimestre 2024 rispetto al 2023, i transitori hanno avuto un aumento del 6,9 per cento e un incremento significativo del 24,8 per cento nei canoni, mentre a Milano l’aumento è stato del 9,7 per cento con un rialzo dei canoni del 17 per cento. «Aumentano di continuo i proprietari che si rivolgono a noi, disperati perché con zero prenotazioni a marzo, pochissime ad aprile e che si pentono di aver puntato sugli affitti turistici» dice Marco Agretti, ceo di WRE, una delle maggiori agenzie immobiliari nazionali con una forte presenza a Roma e che cura soprattutto clientela straniera. «Rispetto al 2024 stimiamo per il prossimo trimestre una crescita del 12 per cento della domanda di contratti transitori, che ora prevale in nove casi su dieci. L’abitativo tradizionale a Roma è quasi morto. Se poi il Pontefice dovesse aggravarsi esploderebbe la richiesta per affitti dai sei ai nove mesi con l’arrivo nella Capitale di studiosi, giornalisti e osservatori stranieri per seguire la situazione. La delusione per le case vacanza è più forte a Roma che a Milano, dove non c’è stata la scommessa sul Giubileo e la clientela è molto orientata al business». Dopo l’abbuffata di case vacanza potrebbe essere il momento di un riequilibrio del mercato.

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